皆さまこんにちは。熊本市のマレー行政書士事務所です。法務局では土地・建物の登記事項証明書を、窓口のほかインターネットでも請求できます。オンラインで請求した証明書は、郵送だけでなく最寄りの登記所や法務局証明サービスセンターで受け取れると案内されています。なお、証明書を請求するには対象の不動産を特定する必要があり、その際は住所（住居表示）ではなく、土地は「地番」、建物は「家屋番号」といった登記上の番号で指定します。地番や家屋番号は、普段の住所と一致しないことが多いため、事前確認が重要です。
最初に押さえたいポイント
- 不動産は「住所」ではなく「地番（土地）」「家屋番号（建物）」など、登記の表示で特定する。
- 遺言に書くときは、登記事項証明書を見ながら“そのまま写す”のが安全。
- 土地と建物は別の不動産として扱われるため、原則として両方を確認する。
- 自筆証書遺言は方式を満たさないと無効になり得るため、本文は自書、氏名の記載と押印、日付の特定など基本を外さない。
不動産の特定があいまいだと起きやすいこと
遺言は「誰に」「何を」渡すかを明確にするためのものです。ところが不動産について、たとえば「熊本市〇〇町の自宅土地建物を長男へ」とだけ書くと、同じ住所地に土地が複数筆ある、建物が増改築で登記が変わっている、マンションで部屋番号の記載が不十分、といった場面で“どの不動産か”の確認に時間がかかります。相続開始後にご家族が資料を探し回る負担を減らすためにも、遺言作成の段階で「登記の表示で特定する」意識が大切です。
「住所」と「地番・家屋番号」は別物
不動産を登記上で特定する際に使うのが、土地なら地番、建物なら家屋番号です。日常的に使う住所（住居表示）と一致しないことが多い点が落とし穴です。遺言の文面では、住所を補助的に書くこと自体はあっても、中心は「所在・地番」「所在・家屋番号」など登記の表示に寄せるのが基本になります。
登記事項証明書を見本にして書く
登記事項証明書は、登記記録に記録されている事項を証明する書面です。登記記録は表題部と権利部に区分され、権利部はさらに甲区（所有権）と乙区（所有権以外の権利）に区分されます。遺言で不動産を特定するときに主に見るのは、次の部分です。
- 表題部：所在、地番（土地）／家屋番号（建物）など、不動産そのものの表示
- 権利部（甲区）：所有者に関する記録（名義の確認に役立つ）
※遺言書に不動産を記載する際は、まず表題部の『所在・地番（土地）』『所在・家屋番号（建物）』などを正確に写して、対象物件を間違いなく特定します。さらに、その不動産が本当に自分の名義か、共有なら持分がどうなっているかを確認するために、権利部（甲区）も確認します。抵当権など担保の有無を確認したい場合は、権利部（乙区）も確認します。
よくあるミスと、避けるコツ
1）土地だけ書いて建物を書き落とす
「自宅」と言っても、登記上は土地と建物が別です。遺言で不動産を渡す意図なら、土地・建物それぞれの登記事項証明書（または対象を特定できる情報）を確認しておくと安心です。
2）複数の地番をひとまとめにしてしまう
同じ場所でも、登記上は複数の土地（複数筆）になっていることがあります。表題部の「地番」を確認し、必要なら地番を列挙するなどして漏れを防ぎます。
3）マンションで部屋の特定が不足する
区分建物は、建物の表示に加えて専有部分などの特定が必要になることがあります。登記事項証明書の表示に沿って記載し、略称だけにしないのがポイントです。
自筆証書遺言の方式も一緒に点検
不動産の表示が正確でも、遺言全体が方式を欠くと効力の問題が生じます。たとえば自筆証書遺言は、本文の自書、日付の特定、氏名の記載、押印が必要とされています。財産目録を別紙（パソコン作成等）で添付する場合は、別紙の扱いにもルールがあります。
熊本の相続に備えて、今できる準備
- 登記事項証明書を取得し、遺言で渡したい不動産の表示をメモに写す
- 土地と建物、どちらも対象かを家族で共有しておく（共有は口頭でも構いません）
- 遺言書本文の方式（自書・日付・氏名・押印）を確認する
- 保管方法（自宅保管か、制度利用か）を早めに決める
行政書士が支援できること（業務範囲）
行政書士は、遺言書作成に向けた資料整理、文案作成のサポート、必要書類の取得支援、遺言に付す財産の情報整理など、書類作成を中心にお手伝いできます。一方で、登記申請や裁判所での手続代理など、他士業の独占業務に当たる対応は行えません。ご事情に応じて、連携が必要な場合は適切な専門家をご案内する形になります。
最後に
遺言で不動産を残すときは、「住所」ではなく「登記の表示」で特定することが、相続開始後の混乱を減らす近道です。熊本で相続・遺言の準備を進める際も、まず登記事項証明書で地番・家屋番号を確認し、表示を正確に写すところから始めてみてください。
最後までお読みいただきありがとうございました。